Luati-va gandul de la case… ca investitie!

sursa: “Curierul National”

Cu excepţia bulei imobiliare din deceniul trecut, sectorul de real estate a adus întotdeauna randamente foarte slabe.

Este momentul să privim locuinţa exclusiv ca un cămin. Thomas Hoenig, şeful Federal Reserve din Kansas City: Dacă americanii se uită la case ca la o oportunitate de investiţie, fac o greşeală.

„Casele reprezintă cea mai bună investiţie!” Este o sintagmă pe care am auzit-o foarte des şi în România în anii escaladării balonului speculativ din imobiliarul autohton.

Deziluzia care a urmat de la declanşarea crizei a fost pe măsură, însă şi acum unii îşi mai leagă speranţele de o revenire a preţurilor la niveluri apropiate celor la care ajunseseră în mod aberant în anii precedenţi.

De fapt, ideea că minimele trebuie să fie pe undeva pe aproape, iar următorul ciclu de creştere va aduce câştiguri importante, rămâne destul de puternic înrădăcinată, ceea ce ne spune că piaţa imobiliară încă se află în negare. Actorii economici deocamdată nu sunt conştienţi de schimbarea de paradigmă, memoria reperelor din etapa de boom fiind încă precumpănitoare.

În realitate, datele fundamentale lasă loc de continuare picajului la nivelul preţurilor în piaţa imobiliară din România, într-un răstimp în care în statele dezvoltate deja are loc o modificare de viziune a investitorilor şi a instituţiilor financiare faţă de sectorul de real estate.

Problemele de lichiditate, volumul datoriilor acumulat în perioada de expansiune a creditelor având drept colateral active imobiliare şi excesul structural de ofertă pe multe pieţe contribuie la această schimbare de percepţie.

Treptat, vom renunţa la ideea că imobiliarele reprezintă o investiţie şi ne vom reîntoarce la funcţionalitatea acestora de locuit. Preşedintele Federal Reserve din Kansas City avertiza la finele lunii trecute că americanii greşesc grav dacă se uită spre case pentru a identifica următoarea oportunitate de investiţii.

Eforturile de administrare a unei proprietăţi şi taxarea aferentă acesteia fac din investiţia imobiliară una cu un randament scăzut. De fapt, balonul speculativ din imobiliare din anii trecuţi nu a fost alimentat numai de perspectiva câştigurilor, ci, mai cu seamă, de percepţia unanimă că riscurile sunt foarte scăzute.

„Preţul imobiliarelor nu scade” era un argument forte la cumpărare, astfel încât lăcomia anilor de boom nu a fost compensată de frica profilactică a investitorilor faţă de o eventuală pierdere a capitalului alocat în real estate.

De fapt, deprecierea activelor în imobiliară a fost rară sau marginală, tocmai pentru că şi creşterile au fost moderate în secolele trecute. Fluxul banilor a mers către companii şi afaceri în avangarda tehnologiei şi nu spre imobile mai greu de întreţinut şi cu o rentabilitate mică.

Faptul că locuinţele nu sunt o investiţie a fost adus în discuţie într-o recentă intervenţie la CNBC şi de Gary Schilling, de la Gary Schilling & Co: „Nu reprezintă o investiţie. Este un loc în care să trăieşti.

Casele nu au fost nicicând o investiţie grozavă. Dacă ne uităm la dimensiunea medie a unei case pentru diverse perioade de timp şi o ajustăm cu majorarea spaţiului locuit şi cu inflaţia, vedem că preţul caselor nu s-a mişcat deloc timp de un secol”.

Gary Schilling a mai amintit că aproape tot timpul a fost mai ieftin să închiriezi decât să cumperi, excepţia în care proprietarii au ieşit în câştig reprezentând-o anii 1995-2005, când am avut aprecieri nesustenabile de preţuri.

Ţineţi-vă departe de speculaţiile imobiliare!

Avertismentul de a nu privi spre piaţa imobiliară ca o investiţie a venit inclusiv dinspre autorităţi. Preşedintele uneia din cele 12 reprezentanţe Federal Reserve, respectiv cea din Kansas City, Thomas Hoenig, a declarat răspicat la sfârşitul lunii trecute la o audiere oficială: „Dacă americanii se uită după case ca fiind oportunitatea lor de investiţie, cred că fac o greşeală.”

El şi-a argumentat afirmaţia prin oferta în exces, creată anterior printr-o finanţare care a fost „aproape un nonsens”. Chiar dacă ar apărea semnale de apreciere a preţului la nivelul locuinţelor, în opinia lui Hoenig, acestea ar trebui ignorate de publicul larg.

„Preţul caselor ar putea începe să crească în cele din urmă, după cum şi alte categorii de active din toată ţara ar putea creşte din nou, dar nu cred că este ceva care ar trebui să determine consumatorul american să speculeze acest fapt considerând că ar fi o investiţie. Vreau ca fiecare să aibă o casă. Nu oricine însă îşi poate permite o casă şi, dacă încercăm să provocăm acest lucru când nu este posibil, doar creăm o nouă problemă”, a mai spus şeful Fed-ului din Kansas City.

Să nu uităm exemplul celor care s-au fript!

Dacă, în România, fenomenul executărilor silite este deocamdată marginal, în pofida dinamicii importante a volumului creditelor neperformante, în SUA, în ultimii cinci ani acesta s-a extins foarte mult.

Aproape 528.000 de case au fost luate de bănci în primele 6 luni ale lui 2010, până la finalul anului fiind şanse să fie depăşit numărul de 900.000 de locuinţe intrate în posesia creditorilor anului trecut în 2009, potrivit website-ului de monitorizare a executărilor silite RealtyTrac. Fenomenul este departe de a se fi consumat, numărul creditelor delincvente fiind mult peste cel al familiilor deja executate.

Conform unei analize realizate de asociaţia bancherilor care operează în piaţa creditelor ipotecare – Mortgage Bankers Association, deja 4,5 milioane de americani au primit notificări din partea băncilor în 2010.

„Ne aflăm deja în cea de-a doua fază a crizei din piaţa ipotecilor rezidenţiale”, a declarat pentru CNBC Steve Bottfeld, Principal la Marketing Solutions, specificând că această etapă este cea „tragică”, în care cei fără slujbe îşi pierd casele, după ce în prima parte a anilor 2000 am traversat prima fază, a „idiotului lacom”.

Acest parcurs de resorbire a creditelor contractate în exces de consumatorul american este încă departe de a se fi terminat. Un studiu recent întocmit de fondul de investiţii BlackRock evidenţiază că proprietarii de case din SUA trebuie să taie datorii de încă 1.200 de miliarde USD pentru a se ajunge la nivelul de la sfârşitul anilor ’90, care şi acela era ridicat.

Va fi un proces greoi, întrucât aceştia datorează foarte mult comparativ cu veniturile, volumul împrumuturilor familiilor de americani echivalând cu 93% din PIB-ul SUA, a amintit Russ Kosterich de la BlackRock Scientific Equities, fost manager de portofoliu la Barclays Capital.

La rândul său, Dave Liniger, co-fondator al companiei imobiliare RE/MAX, consideră că acest volum ridicat al locuinţelor executate silit de bănci care urmează să vină în piaţă va determina o continuare a corecţiei preţurilor pentru cel puţin încă doi sau trei ani.

România nu mai este El Dorado de altădată

Adrian Crivii, preşedinte al companiei de evaluare Darian: „Cred că pe termen de 5-10 ani piaţa locuinţelor din România nu e tocmai potrivită pentru investiţii, şi asta din câteva motive: nu mă aştept la o creştere a preţurilor, ci chiar la un declin ce va continua în următorul an; apoi, taxele pe proprietate este foarte posibil să mai crească, în timp ce puterea de cumpărare din ce în ce mai scăzută va trage şi chiriile în jos. De asemenea, creşterile nu vor mai fi spectaculoase atunci când piaţa va reveni pe un trend ascendent.”

Nici nemţii nu mai vor să audă de plasamente în imobiliare

La începutul lunii următoare, trei fonduri de investiţii pe piaţa imobiliară care operează în Germania vor ajunge la o scadenţă importantă. Este vorba despre KanAm Group, Aberdeen Immobilien şi cel administrat de Morgan Stanley.

Acestea s-au confruntat în urmă cu doi ani cu cereri de retrageri record care nu au putut fi onorate. Ele au solicitat un moratoriu în ceea ce priveşte efectuarea plăţilor, urmând să strângă lichidităţile necesare.

Până în prezent, cele trei fonduri nu au reuşit să adune de pe piaţa de capital decât 338.000 de euro. Legislaţia germană prevede un termen de doi ani drept limită în care cererile trebuie onorate. Cum este greu de presupus că fondurile respective vor reuşi să adune sumele necesare, acestea ar putea fi lichidate, iar activele imobiliare din portofoliul lor dampate în piaţă în procedură de executare silită.

Sursa: Curierul National

sursa: ziare.com

“Ne intalnim cu birocratia mioritica orice am face, inca cand vine vorba de constructia unei case drumurile la ghisee par sa nu se mai termine.

Pentru a va usura putin “chinul”, dar si a va pregati pentru ce va asteapta daca vreti sa va construiti o casa, Casa de avocatura Coltuc a intocmit o lista cu toate informatiile pe care trebuie sa le aveti cand porniti la un asemenea drum.

Proceduri se aplica indiferent ca in calitate de constructor se afla o persoana fizica sau juridica.

1. Cartea Tehnica

Cartea Tehnica este primul act al unei constructii. Intocmirea ei intra in sarcina proprietarului si a proiectantului. Cartea tehnica reprezinta ansamblul documentatiilor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia si urmarirea comportarii in exploatare a constructiei si instalatiilor aferente acesteia.

Aceasta mai poate cuprinde Fisa de date sintetice – contine numele proiectantului, verificatorilor atestati pentru proiect, numele executantului – inclusiv al sefului de santier si al dirigintelui, numele expertilor tehnici, numele celor din comisiile de receptie, precum si datele de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor.

2. Documentatia privind executia lucrarilor, inclusiv autorizatiile de executie a constructiei

Autorizatia de construire; procesul verbal de predare/primire a cladirii; procesele-verbale de receptie pe categorii de lucrari; certificatele de calitate pentru conformitatea calitatii lucrarilor si materialelor folosite; condica de betoane unde se inregistreaza turnarile, furnizorul si rezultatele incercarilor la 28 de zile la probele etalon pentru verificarea rezistentei; buletinele de analiza si incercari pentru materialele puse in opera; expertizele tehnice; caietele de atasament.

3. Documentatia privind exploatarea, repararea, intretinerea si urmarirea comportarii in timp a cladirii (se completeaza de dv. pe toata durata de viata a cladirii).

Se vor atasa toate documentele referitoare la modificarile fata de proiectul initial atat in planul casei, cat si in dotari suplimentare. Daca vindeti imobilul, Cartea Tehnica trebuie predata noului proprietar care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia.

4. Atentie! Trebuie indeplinite atat pentru teren, cat si pentru casa.

Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie ca este casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba despre o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare.

Specialistii imobiliari spun ca operatiunea de cadastru este buletinul casei dv.
Documentele necesare pentru intocmirea documentatiei de cadastru sunt cele mentionate in Monitorul Oficial al Romaniei Conf. Legii nr. 7/1996.

Cererea pentru intabulare se depune la judecatoria in circumscriptia imobilului.

Pentru realizarea documentatiei aveti nevoie de urmatoarele acte:

- actele de proprietate ale imobilului (contract de vanzare-cumparare, proces-verbal de predare-primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la stat, sentinta civila, certificat de mostenitor, act de donatie etc.) – in doua copii, din care una legalizata:
- certificat fiscal pentru cadastru si intabulare;
- acte de indentitate ale proprietarului/proprietarilor – in doua copii;
- cerere tip completata si semnata de proprietar – pusa la dispozitie de expertul autorizat;
- declaratie privind limitele proprietatii pentru care se executa masuratorile – pusa la dispozitie de expertul autorizat;
- cerere de inregistrare in cartea funciara – pusa la dispozitie de expertul autorizat;

In termen de 30 zile de la obtinerea procesului-verbal de receptie a casei de la primarie, deschideti rol fiscal. Obtineti rolul fiscal pentru casa pregatind urmatoarele acte necesare:

- contractul de vanzare-cumparare teren, originalul si o copie;
- autorizatia de construire, originalul si o copie;
- procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, originalul si o copie;
- procura prin notariat, in cazul in care persoana care deschide rolul fiscal nu este proprietarul;
- declaratia tip;
- taxele de deschidere, in functie de numarul de pagini care trebuie inregistrate.

5. Se vor depune cereri la urmatoarele institutii:

- Administratia Financiara de care apartineti (localitate/sector/comuna);
- Compania care furnizeaza energia electrica;
- Compania care furnizeaza apa potabila;
- Compania care furnizeaza gazul metan;
- Compania care asigura salubrizarea in zona in care este casa dv.;
- Compania de interventii canalizare;
- Compania de televiziune prin cablu

Alte acte necesare referitoare la executia casei:

- Autorizarea organizarii de santier – potrivit Legii nr. 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori) se executa cu avizul administratiei locale.

Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
- documentatia constructiei – project;
- planurile de amplasare in zona;
- planul de fundatie pe niveluri;
- cerere tip.

Dosarul se preda la primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 de zile lucratoare.

- Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, telefonie si canalizare) – Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile.

- Obtinerea autorizatiei de constructie – Autorizatia de constructie este eliberata de primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea/sectorul in care se afla terenul.

Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5% din valoarea constructiei, stabilita pe baza declaratiei dv. si in functie de
suprafata desfasurata a acesteia.

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

In vederea obtinerii autorizatiei de construire, solicitantul trebuie sa depuna doua dosare (unul cu acte in original si unul cu acte in copie), care trebuie sa cuprinda urmatoarele documente:

a) cerere pentru emiterea autorizatiei de construire, inclusiv anexa (se utilizeaza formularul model F9, obtinut contra cost, de la emitent), completata cu elementele de identificare si datele tehnice potrivit PAC – (Proiectul pentru Autorizarea executarii lucrarilor de Construire);

b) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);
c) certificatul de urbanism;

d) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire-PAC, intocmit potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, referatul de expertiza tehnica – semnate si stampilate in original;

e) fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului;
f) avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism;

g) declaratie pe proprie raspundere din care sa rezulte ca imobilul nu face obiectul unui litigiu aflat pe rolul unei instante judecatoresti;
h) documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire;
i) documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii, comunicate odata cu certificatul de urbanism (in copie);

Autorizatia de construire se elibereaza in termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii. Prelungirea autorizatiei de construire se poate face de emitent, la cererea titularului, formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii.”

 Varianta achiziţionării unui apartament scos la licitaţie prin executare silită vă atrage, mai ales din cauza preţurilor mici.

Sunt însă câteva lucruri despre care trebuie să vă interesaţi înainte.

Specialiştii vă recomandă să vizionaţi proprietăţile, să vă interesaţi de condiţiile de participare la licitaţie, dar vă spun şi ce să faceţi când debitorul nu vrea să se mute sau dacă are chiriaşi.

Fostul proprietar nu vrea să se mute. Cum îl dai afară?

Nu de puţine ori, fostul proprietar nu este dispus să părăsească locuința, deşi cel care a câştigat licitaţia are drept asupra imobilului. Dacă întâmpinaţi o astfel de problemă, avocatul Sebastian Gutiu, managing partner la casa de avocatură Schoenherr şi Asociaţii spune că primul pas care trebuie făcut este iniţierea unei acţiuni în evacuare la Judecătorie.

„Acţiunea este pusă în executare de către executorul judecătoresc, care poate apela şi la Poliţie. Ca durată, cu gradul de muncă al instanţelor, obţinerea unei acţiuni în evacuare durează între şase şi nouă luni”, a declarat pentru Money.ro, Sebastian Guţiu.

Ce ar mai trebui să ştiţi este că iniţierea unei acţiuni în instanţă costă, iar tariful mediu este în jur de 600 de euro în cazul unui apartament şi poate fi mai mare dacă este vorba de alt tip de imobil.

Debitorul de rea credinţă

Speciliştii recomandă un dialog cu executorii bancari şi asta pentru a afla dacă proprietarul care urmează a fi executat a contestat sau nu deciziile de executare. Şi asta pentru că, în cel mai rău scenariu, e posibil ca după elibererea actului de adjudecare, moment în care cel care a câştigat licitaţia devine efectiv proprietarul imobilului, fostul proprietar să depună contestaţie în instanţă.

„Dacă debitorul este ostil, va contesta acţiunea de adjudecare. Există şi această posibilitate de risc, referitoare la atitudinea debitorului. Acest proces poate ţine doi, trei ani şi e posibil, ca după această perioadă, timp în care adjudecatarul a făcut poate investiţii în apartament să se trezească că trebuie să plece. Acesta este cel mai rău scenariu”, a declarat pentru Money.ro, Liviu Fenoghen, şeful Comisiei Executorilor Bancari din cadrul Asociaţiei Române a Băncilor (ARB).

Fostul proprietar are chiriaşi. Ce faci?

Interesaţi-vă dacă apartamentul pentru care vreţi să licitaţi este sau nu închiriat cu forme legale. Şi asta pentru că în acest caz, adjudecatarul nu are altceva de făcut decât să aştepte expirarea contractului pentru a se putea muta. „Contractul de închiriere rămâne în picioare. Dacă apartamentul este închiriat, trebuie să respecte termenul stipulat în contract şi nu îl poate da afară pe chiriaş”, ne-a mai declarat Fenoghen.

Datorii la întreţinere şi impozit pe proprietate. Cine le plăteşte?

Dacă vă treziţi la uşă că preşedintele asociaţiei de proprietari va spune că aveţi de plată datoria la întreţinere a fostului proprietar, nu vă speriaţi. Specialiştii spun că din momentul în care intraţi în posesia actului de adjudecare, imobilul este liber de sarcini prin vânzarea acestuia prin executare silită.

În cazul impozitului pe proprietate, dacă debitorul nu a plătit mai mulţi ani această taxă, atunci Direcţia Generală a Finanţelor Publice (DGFP) ar fi trebuit să se încrie la masa credală pentru recuperarea datoriei. Dacă DGFP nu s-a înscris la masa credală, atunci adjudecatarul nu este obligat la plata acestuia, iar cel urmărit pentru datorie va fi fostul proprietar.

Nu cumpăraţi fără să vedeţi apartamentul!

Un alt sfat dat de specialişti este să vă interesaţi cum arată apartamentul pe care îl cumpăraţi. Deşi este mai greu să-l vedeţi înainte de câştigarea licitaţiei, e bine totuşi să aruncaţi un ochi şi după ce intraţi în posesia procesului verbal de licitaţie.

„De multe ori, oamenii se încântă când văd anunţurile de vânzare ale bunurilor în executare silită cu fotografii. Eu îi sfătuiesc să nu cumpere fără să vadă, neapărat, chiar dacă văd şi pozele. Au fost cazuri în care debitori de rea credinţă care s-au apucat şi au distrus apartamentul, au scos până şi geamurile termopan şi chiuveta. Nu te poţi baza doar pe imaginile pe care le vezi pe site”, mai recomandă Liviu Fenoghen.

Documentaţi-vă!

Înainte de a participa la o licitaţie, documentaţi-vă şi întrebaţi executorul de ce acte aveţi nevoie şi care sunt condiţiile de participare. „Cel care vrea să participe la licitaţie trebuie să ştie care sunt condiţiile şi să vină pregătit cu suma ce reprezintă 10% din valoarea bunului licitat.

Dacă o persoană vine din partea firmei, trebuie să dovedească faptul că este mandatat de firmă să participe la licitaţie, iar dacă în urma licitaţiei este declarat câştigător, în termen de 30 de zile trebuie să plătească diferenţa”, mai spune Fenoghen.

Sursa: Money.ro

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/90842/Gea-21-O-banca-spaniola-a-aprobat-un-credit-de-10-mil-euro-pentru-Laguna-Residence.html

Apartamentul 1 are 4 camere, suprafata construita aproximativ 168 mp (inclusiv spatiile comune si terasa) si este situat la parter, blocul C1.

Apartamentul 2 – 4 camere, SC ~169 mp, parter, blocul C1.

Apartamentul 3 – 2 camere, SC ~ 131 mP, etaj 2, blocul C1.

Apartamentul 4 – 4 camere, SC ~ 168 mp, etaj 3, blocul C1.

Apartamentul 5 – 4 camere, Sc ~ 169 mp, etaj 3, blocul C1.

Fiecare apartament are alocat loc de parcare si boxa de depozitare.

Preturile si variantele de plata si contractare va pot fi furnizate la cerere: 0730.098.911.

Dupa obtinerea autorizatiei de constructie si a de organizarea a santierului se va anunta inceperea lucrarilor la Inspectia de Stat in Constructii.

Numarul autorizatiei de constructie se trece pe un panou care se amplaseaza la vedere, la strada.

        Pe acest panou cu dimensiune de 60 x 80 cm (cf Legii 50/1991)  se afiseaza:

• denumirea constructiei conform autorizatiei de construire obtinute
• numele beneficiarului
• numele proiectantului
• numele antreprenorului / regie proprie
• numarul autorizatiei de constructie
• data eliberarii autorizatiei si cine a eliberat-o
• valabilitatea autorizatiei.
• data  inceperii constructiei.
• data terminarii constructiei

       Absenta acestui panou poate fi  sanctionata cu amenzi de catre inspectorii Disciplinei in Constructii

          Tot dupa obtinerea acestor autorizatii se mai plateste o taxa catre Disciplina fn Constructii care reprezinta 0,7% din valoarea constructiei, evaluata si calculata de Primarie.

         Autorizatia de constructie este vaiabila 1 an de la data dobandirii.

         Eventualele intreruperi sau depasiri peste termenul dat, cat si continuarea lucrarilor dupa acestea trebuie anuntate tuturor forurilor implicate in eliberarea avizelor si autorizatiilor. Acestea intrerup sau prelungesc dupa caz executia lucrarilor.

        Maximum de autorizare pentru ridicarea unei case este de 2 ani dupa care, pentru continuare, se reia  intregul ciclu de autorizare al constructiei.

2. ORGANIZARE SANTIER

• Stabilesti sursele de curent electric (sa reziste la consumatorii tai � scule � ap sudura)
• Sursa apa (bazin apa) + furtun cu care sa poti ajunge pana la constructie          -este pus suficient de sus ca sa ai cadere astfel incit sa poti ridica apa si la nivelul placii de la etaj ?
• WC
• Magazia de scule si materiale (system de inchidere)
• Gard
• Dotarea pentru mancat (aragaz+butelie+vesela)
• Necesarul pentru dormit : paturi, lenjerie, etc); spalat (bazin apa, lighean, galeti, etc)

 Stabilesti unde depozitezi

• fierul ( separate pe grosimi)
• cheresteaua / cusacii
• BCA
• Nisip
• Balast

Scule:

• cazmale
• lopeti
•  tarnacoape
•  roabe
• topor mare
• topoare mici
• ciocane medii
•  tesle
• clesti (de taiat otel, normali)
• fierastrau dulgher +panze dinti rari
• cozi lemn rezerva
• foarfeca taiat fier beton cu manere de min 90 cm
•  manusi constructie
•  nivela lunga min 100 cm
• coltar cu unghi de 90 grade
•  rulete 3m si 5m profesionale
•  furtun nivel min 20 m transparent

Scule electrice

• Masina gaurit (ciocan rotopercutor)
• Spirale lemn, metal,vidia ( de6,8,10,12,16 mm); pt lemn cauti si spiral o6-8mm lung sa depaseasca latimea zidului casei(min 30 cm)
• Flex  min 25 mm +discuri otel (20 buc)
• Disc de taiat lemn pentru flex (cu dinti mari si rari)
• Aparat de sudura si electrozi
• Circular cu disc de min 65mm
• Ocheleri protectie
• Betoniera mare pro (cu discul dintat de fonta) min 180 litri
• Cabluri electrice lungi (2-3 buc)

3. FUNDATIA

Fundatia este structura pe care este construita casa. Ea poate fi facuta din piatra, beton, otel sau lemn. Ea trebuie sa fie puternica, uscata

Nu este o idee prea buna sa economisesti bani in detrimentul calitatii fundatiei. Fiti siguri ca este bine proiectata si ca poate suporta incarcatura proiectata, inclusiv o eventuala extensie. Asigurati fundatiei o buna hidroizolatie

Fundatia se clasifica dupa:

• Dupa adincimea de fundare
• De suprafata sau directa( (care transmit sarcina prin intermediu)
• De adincime sau indirecta (pe piloti, chesoane, puturi, coloane)- transmit sarcina atat prin baza, cat si prin partile laterale ale corpului acesteia
• Dupa modul de executie fata de apele subterane
• Deasupra nivelului apelor freatice
• Dupa tipul materialelor folosite (rigide sau elastice)
• Dupa forma in plan:
  • Izolate
  • Continue
  • Cu retele de grinzi
  • Radier general

Pentru constructiile usoare (case, case de vacanta, garaje, etc.), o solutie recomandabila este aceea a realizarii unei fundatii continue cu descarcari pe reazame izolate, care realizeaza o presiune efectiva mai mare pe teren, compensand presiunea de umflare.

Materiale folosite la executarea fundatiilor:

• Zidaria de caramida       -  se foloseste pentru terenuri uscate (unde exista agenti agresivi care pot ataca fundatiile executate din alte materiale (ex: piatra, beton) Caramizile vor fi pline, bine arse, fara concretiuni de var si mortar de ciment cu marca minima “M 25″
• Beton armat + armatura  – acesta se va procura sub doua forme:

• Pe componente: produse de balastiera + ciment
• Beton gata preparat de la statiile de betoane

• Piatra (beton ciclopian)

Zidaria de piatra este folosita in zonele muntoase, unde piatra se gaseste din belsug, facandu-se economii insemnate la capitolul materie prima. Normativele in materie prevad ca marca acesteia sa fie de cel putin 100.

 Grosimea fundatiilor din piatra este, in general, de 60cm pentru piatra bruta, sparta neregulat si cel putin 50cm pentru piatra bruta cu doua fete pararelele.

 Liantul (mortarul) pentru zidaria din piatra se executa din var-ciment, avand cel putin marca 10.

Pentru a se asigura o stabilitate crescuta si o exploatare normala a unei cladiri, atat terenul pe care se construieste, cat si fundatia trebuie sa indeplineasca anumite conditii:

• terenul trebuie sa fie suficient de rezistent, astfel incat sa nu cedeze sub apasarea fundatiei
• deformatiile pe care le poate comporta terenul nu trebuie sa depaseasca limita admisibila pentru tipul de constructie
•  fundatia trebuie sa fie alcatuita incat sa aiba capacitatea de a transmite si repartiza uniform si in deplina siguranta, efortul la care este supusa de catre partea de suprastructura (constructia superioara)
• dancimea de fundare trebuie sa corespunda normelor, adica fundatia sa nu fie afectata de inghet, umflarea sau contractia solului, afanarea acestuia. Un alt element de care trebuie sa se tina seama o reprezinta dinamica pamantului: alunecari de teren, seisme etc. Probleme apar atunci cand solul in care se intentioneaza sa se execute fundarea este sensibil la umezire, este argilos, cu umflaturi si contractii mari, ori este foarte compresibil.

Soluri sensibile la umezire.La noi in tara cel mai raspandit sol de acest tip este loessul, ocupand 17% din suprafata teritoriala, in special in Baragan, Campia Dunarii, Moldova si Dobrogea. Grosimea medie a acestor soluri este de 10-15m. Caracteristic pentru acest tip de sol este faptul ca sub actiunea apasarii transmise de catre constructie, atunci cand umiditatea creste, se taseaza suplimentar, realizand prabusiri interne ale pamantului. Pentru constructii usoare se poate folosi o adancime de fundare de 1-2m si fundatii cu latimea de 1m.

Pentru constructii mai grele si de o mai mare importanta solutia consta in aplicarea unui set de masuri anterioare realizarii fundatiei:

• eliminarea sensibilitatii la umezire printr-o compactare suplimentara a solului cu ajutorul malului greu
• forma in plan a cladirii trebuie sa fie cat mai simpla, de preferinta dreptunghiulara
• stabilirea modalitatii de fundare care sa strapunga solul sensibil la umezire si sa se sprijine pe  un strat de sol rezistent (piloti, coloane etc.)

 Solurile argiloase cu umflaturi si contractii mari.

                Acest tip de sol sufera modificari importante de volum, ca urmare a variatiilor de umiditate. Degradarile datorate contractiei sau umflaturii sa manifesta sub forma unor crapaturi, relativ verticale, in ziduri si fundatii, strabatand de obicei zonele slabite ale ferestrelor sau usilor. Se poate constata de asemeni o desprindere (separare) a anexelor (scari,verande,etc.). Pentru constructii usoare (case, case de vacanta, garaje) o solutie recomandabila este realizarea unei fundatii continue cu descarcari pe reazame izolate, care realizeaza o presiune efectiva mai mare pe teren, compensand presiunea de umflare. Pentru constructii multietajate care au subsoluri, este recomandata o adancime de fundare de cel putin 2-2,50m si asezarea acesteia pe o perna compacta de nisip sau pamant stabilizat cu nisip intr-un strat de aproximativ 20cm.

Solutii pentru prevenirea degradarilor cauzate de contractii sau umflaturi:

• sectionarea fundatiei si a cladirii in tronsoane, prin rosturi de tasare
• conductele instalatiilor de alimentare sau evacuare a apei care intra sau ies din cladire traversand fundatiile, trebuie sa fie prevazute cu racorduri elastice
• se recomanda construirea unor trotuare etanse in jurul cladirii cu o latime de minim 1m, atasate pe un strat de pamant stabilizator (grosime de 20cm) si cu o inclinatie spre exterior de 5%
• amenajarea corespunzatoare a terenului din jurul cladirii cu pante de scurgere spre exterior pentru o mai buna evacuare a apelor pluviale
• anexele cladirii (scari, terase,etc.) trebuie sa fie fundate la aceeasi adancime, respectand modalitatea folosita pentru constructia de care apartin.

4. SUBSOL

Subsolul - face parte din infrastructura cladirii. 

• Peretii exteriori se pot executa din beton simplu sau beton armat (grosimi uzuale: 25 � 30 cm) 
• Zidurile exterioare trebuie sa aiba adancimea sub limita de inghet; recomandabil intre 0,8-1m, iar acestea trebuie sa fie tencuite si izolate contra umezelei. Izolarea contra umezelii si igrasiei se executa practic la un rand de caramida peste pardoseala pivnitei, urmat de un al doilea strat, la un rand sub planseul parterului, dar suficient de ridicat peste nivelul pamantului.
• La terenuri in panta si la straturi acvifere ascendente partea dinspre deal trebuie drenata. Izolarile obisnuite nu sunt suficiente. O solutie eficienta si indicata este prevederea unui zid protector special care sustine pamantul, indeparteaza apa de cladire, avand legatura la canalizare.
• Hidroizolatiile la subsoluri (orizontale sau verticale) se aplica la pe toate suprafetele care sunt in contact cu pamintul. Ele se executa de la talpa fundatiei pina la 30 cm peste nivelul terenului sau al trotuarului. Hidroizolatiile se executa din materiale bituminoase (sub nivelul trotuarului). Peste nivelul trotuarului fie se continua izolatia executata pina la aceasta cota, fie se poate executa o izolatie din betoane si mortare hidrofuge, placaje din piatra,tencuiala din mortar de ciment M100 de 4-5 cm grosime armata cu o retea de bare de diametru 4-6 la 25 cm si plasa de rabit, etc. La executare, hidroizolatiilor se va acorda o atentie deosebita la racordarea intre hidroizolatia orizontala si ea vericala.  Protectia hidroizolatiei verticale se realizeaza de obicei cu zidarie de 12,5 caramida plina, bine arsa.

Functiuni. In subsol se amplaseaza, in mod uzual,urmatoarele functiuni: camarile pentru alimente, debaralele, spalatoriile, camera destinata centralei termice, depozitul pentru combustibili, garajele, micile ateliere pentru strict uzual casnic.

Amplasarea incaperilor de locuit in pivnite este, in general, interzisa si se aproba numai in anumite conditii speciale.

Descriere terenuri in care se fac subsoluri

1. Teren cu panta mare: volumul de pamant extras, necesar realizarii pivnitei, este destul de mic, solutia fiind una eficienta.
2.  Teren cu panta mica: se pot obtine nivelele dorite prin umpluturi cu pamant scos din sapatura.
3. Teren orizontal: in cazul in care este prea ridicat peste cota terenului natural, pivnitele sunt prea calde sau prea reci, iar accesul in gradina si casa este incomod. Ferestrele pivnitei sunt asezate in parapetul parterului (grilaj cu bare verticale).
4. Teren orizontal: se recomanda realizarea unei constructii cu etaje denivelate. In acest fel, se utilizeaza in mod eficient spatiul, iar accesul este unul comod. Ferestrele pivnitei trebuiesc asezate direct sub planseu, iar gratarele de la curtea englezeasca trebuie astfel prevazute incat sa nu impiedice patrunderea luminii (gratare perpendiculare spre casa).

5. CORP CLADIRE

 Suprastructura – alcatuire:                                                                           

• Elemente de rezistenta
  • verticale
    • Zidarii de caramida (structuri pentru cladiri joase cu zidarie portanta)
    • Diafragme din beton armat verticale
    • Stilpi de lemn
    • Pereti din lemn (pentru cladiri joase , proviozorii, turistice si locuinte in zone de munte)
  • Orizontale- plansee

• Peretii se deosebesc dupa:
  • Material � pereti din zidarie (caramida, piatra naturala, blocuri si fisii de BCA, dale de sticla.
    • Pereti din beton armat
    • Pereti din lemn
    • Pereti din elemente metalice
    • Pereti din sticla , azbociment
    • Pereti din materiale usoare (tip RIGIPS)
    • Pereti din material plastic
  • Rolul in constructie
    • Pereti de rezistenta (potenta)
    • Pereti neportanti, de umplutura sau despartitori
  • Pozitia in constructie:
    • Pereti situati sub nivelul terenului natural (de subsol)
    • Pereti situati deasupra terenului natural (fatade, calcane, transversali, longitudinali, etc)
    • Pereti exteriori
    • Pereti interiori
  • Modul de executie
    • Cu rosturi realizate din blocuri, placi sau panouri
    • Fara rosturi, momoliti, etc

6. ACOPERISUL

Acoperisul este elementul constructiv care inchide constructia la partea superioara pentru a-l proteja impotriva intemperiilor. Se disting doua tipuri: acoperis cu pante si acoperis terasa.

Acoperisul cu pante este format din urmatoarele elemente: 

• sarpanta,
• invelitoare,
•  elemente auxiliare.

Sarpanta constituie elementul de rezistenta din lemn ; sarpantele pot fi

• din lemn
  • pe scaune (sarpante dulgheresti)
    • Astereala � scindura de 2.5 cm si latime de 12-20 cm
    • Capriori � lemn ecarisat (68×68 mm, 96×96 mm sau lemn rotund cu diametrul de 10-12 cm la 70-90 cm unul de altul
    • Panele � lemn ecarisat 10×12 cm � 15×25 cm si sunt : pene de coama si cosoroabe (la partea inferioara)
  • cu ferme ( pentru deschideri mari), alcatuite din: Astearola,Capriori, Pene, Ferme
• din grinzi cu inima plina
• metalica
• din beton armat

• Invelitoarea  este elementul de protectie si poate fi din:
• lemn (sindrila si sita)
• carton bitminat
• placi de azbociment
• ardezie
• materiale ceramice
• metalice din tabla zincata, galvanizata, din aluminiu, plumb sau cupru
• din materiale plastice

Olanele: se prezinta sub forma de jgheaburi tronconice si se monteaza in doua rinduri pe astereala de lemn sau direct pe placi din beton armat peste care se asterne carton bitumat . Fixarea se face cu ajutorul unor cleme metalice

Tiglele: se utilizeaza tigle solzi si tigle profilate (trase su presate). Pot fi cu asezare simpla sau dubla. La coame se monteaza piese speciale fixate cu mortar.

Acoperisul terasa  este compus din:

• Planseul suport
• Izolatie hidrofuga
• Izolatie termica
• Structura de protectie
• Beton de panta
• Elemente de protectie (pietris margaritar, dale, etc)

Elemente auxiliare  au rolul de iluminare, etansare, colectare si indepartare a apelor meteorice (tabachere, lucarne, luminatoare, deflectoare, stresini, Jgheaburi,Burlane Pazii,Sorturi)

Amplasamentul garajelor pe teren. 

Initial se obisnuia ca garajul sa fie situat in pivnita, putin retras, sub o sera sau o terasa. 

Distanta acestuia fata de locuinta se alege in functie de marimea si numarul masinilor. 

In cazul in care imobilul in cauza are deschiderile spre garaj, distanta minima este de 5m

Daca exista in apropiere ziduri sau acoperisuri inflamabile, distanta minima admisa este de 10m. 

Amplasamentul garajelor pe teren. 

Initial se obisnuia ca garajul sa fie situat in pivnita, putin retras, sub o sera sau o terasa. 

Distanta acestuia fata de locuinta se alege in functie de marimea si numarul masinilor. 

In cazul in care imobilul in cauza are deschiderile spre garaj, distanta minima este de 5m

Daca exista in apropiere ziduri sau acoperisuri inflamabile, distanta minima admisa este de 10m. 

Montajul sistemului de invelitori:

 Construirea sarpantei:

• Reparatii ale sarpantei in cazul in care se schimba vechiul sistem de invelitoare (tabla sau tigla);
• Verificarea corectitudinii executiei sarpantei – pante, unghiuri, rezistenta structurii,etc;
• Verificarea termoizolatiei mansardelor si a podurilor;
• Montarea foliilor sau a membranelor hidroizolante, ce permit ventilarea corecta a acoperisului; 
• Montarea sistemului de caroiaj ce va fi support pentru montarea invelitorii de tigla sau tabla (daca este cazul);
• Montarea de invelitori din tigla de beton (ex: Bramac)
• Montarea de invelitori din tigla ceramica ( ex: Tondach)
• Montarea de invelitori din tigla metalica (ex: Lindab)
• Montarea altor invelitori din tabla plana metalica (ex: Ranilla)
• Montarea doliilor
• Montarea de ferestre de mansarda, luminatoare, tabachere.
• Montarea sistemului de jgheaburi si burlane, indiferent ca este din tabla de otel ( Lindab), PVC (ex: BRAAS ) sau tabla din cupru 
• Montarea sistemului de degivrare (dezghet) pentru acoperis, sistemul de jgheaburi si burlane, alei pietonale, scari exterioare, sisteme de captare a apelor pluviale,
• Izolarea corecta a cosurilor, si a traversarilor de acoperis, a gurilor de aerisire, antenelor tv, etc,
• Testarea acoperisului la final cu jet de apa, inainte de predarea lucrarii;

7. GARAJE

 Accesul spre garaj se recomanda a se pava cu pietre sau cu element de beton

In fata garajului se prevede un loc de spalare de minimum 5m lungime, betonat si prevazut cu gura de scurgere. Este indicat ca acest loc sa se incadreze cu arbusti care creeaza un paravan natural si protejeaza in acelasi timp din punct de vedere fonic si al poluarii. 

Dimensionarea garajelor. In ceea ce priveste dimensionarea garajelor, este indicat ca distanta intre masina si pereti sa fie de cel putin 20-30cm. 

Spatiul liber necesar in fata radiatorului trebuie sa fie de cel putin 50cm, iar in cazul in care exista doua masini, este indicat a se lasa si pe partea dinspre iesire o distanta mai mare decat latimea usii sau de minimum 70cm, optim 1,20m. 

Este recomandat ca pe latura scurta sau lunga a garajului sa fie lasat un spatiu de cel putin 90cm, pentru amplasarea unor dulapuri destinate depozitarii diferitelor obiecte. 

Orientarea garajelor. In ceea ce priveste orientarea, este indicat ca pe cat posibil, garajul sa fie dispus spre nord, in partea opusa camerelor de locuit si mai ales a celor de dormit. 

Materiale si finisaje. Materialele de constructie folosite pentru garajele inglobate in structura casei sunt aceleasi cu cele folosite pentru ridicarea locuintei. 

Materialele uzuale pentru garajele izolate sunt tabla de metal, panza rezistenta (prelata), lemnul, acoperite cu placi de eternit, tabla ondulata. 

Peretii garajului pot fi netencuiti, rostuiti si varuiti sau captusiti cu diferite placi. Ca pardoseala se foloseste in mod frecvet scliviseala de ciment sau pardoseala din placi ceramice, pe cat posibil impermeabile. Este adevarat ca acestea din urma necesita o investitie mai mare, dar in schimb, au avantajul de a putea fi curatate mai usor de petele de ulei. 

Este indicat ca pardoseala sa fie prevazuta cu sifon cuplat la canalizare. O conditie necesara este ca nivelul pardoselii garajului sa fie ridicat de la cota terenului, cu minimum 15-20cm.

Elementele si dispozitivele de iluminat (ferestrele si lampile) trebuie sa fie amplasate, pe cat posibil, aproape de radiator.

Apartamentele de inchiriat se afla la etaj si mansarda, fiecare pe intregul nivel. Suprafata totala inchiriabila este de aproximativ 400 mp.

Etajul 1: 3 camere, receptie, grup sanitar, baie, bucatarie, spatii tehnice, total 260 mp utili. Pret inchiriere 3000 euro/luna

Mansarda: 3 camere, 2 bai, bucatarie, camera tehnica, total 140 mp utili. Pret inchiriere 1500 euro/luna.

Curte privata, aproximativ 100 mp, care poate fi amenajata ca parcare sau gradina de vara!

Tema de proiectare – defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati).

Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.

Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

 Studiul de fezabilitate

Acest studiu cuprinde schita la scara  cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

 Documentatia necesara  obtinerii Certificatului de Urbanism

 CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de  urbanism aprobate.

Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie. 

Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:

• regimul de inaltime a constructiei
• pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)
• cota de inaltime la cornisa;
• valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare – (POT) – calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual,  procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)
• valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.

 Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie.

Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei 

Autorizatia de constructie a casei se  obtine in baza Legii 50/1991 – Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare.  Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea  lucrarilor

 Dosarul  pentru obtinerea avizelor va contine:

•  CertificatuI de Urbanism;
• schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
• schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;
• schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
• cerere

         CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor  societati / regii  (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

• Oficiul de cadastru – Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)
• exploatare retele de apa, canal – Compania Nationala Apele Romane
• exploatare retele electrice – Electrica
• exploatare retele de gaze naturale – Distrigaz
• salubritate;
• retele telefonice – Romtelecom
• aparararea impotriva incendiilor – Pompieri
• apararea civila  – Apararea Locala Antiaeriana
• sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID
• Admininistatia drumurilor si podurilor
• Politia – dc terenul se afla intr-o zona speciala
• Autoritatea romana de aviatie – dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport
• MApN, SRI – dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
• Ministerul culturii si cultelor – dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic
• protectia mediului  – Ministerul Apelor si Protectiei Mediului
• etc, 

Observatie -  avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita  si intocmirea altor documentatii cum ar fi:

PUD – Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare, 

PUZ – Plan de Urbanism Zonal 

PUG – Plan de Urbanism General

           Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul  Local al localitatii

 Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie

          Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are  la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de  inceperie a lucrarii.

Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 – Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si  453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari  legii 50/1991) si va cuprinde:

• planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
• certificatul de urbanism;
• toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
• acte notariale (la nevoie);
• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
• referatele verificatorilor de specialitate;
• referatele expertilor tehnici (la nevoie);
• actele de proprietate asupra terenului
• proiectul pentru autorizare – acesta este compus din:
• planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
• planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
• planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
• planul de invelitoare
• sectiune caracteristica
• toate fatadele
• scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
• cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
• chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.

Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. 

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale

  Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)

• documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).
• Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand�- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in vederea unei executii corecte.
• Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :

• Autorizarea organizarii de santier
  

  Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

  Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:

  � documentatia constructiei – project;

  � planurile de amplasare in zona;

  � planul de fundatie pe nivele;

  � cerere tip.

  Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

• Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile
  

  Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

  La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?

  •  Reteaua de apa potabila

  • Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .
  • Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin  va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.

  • Reteaua de gaz
    • Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati �ansamblul reiser – contor de gaz la limita de proprietate sau  chiar pe peretele casei, pentru a fi  accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.
    • De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint,  chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.
  • Reteua de canalizare
    • Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.
    • Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
    • Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.
  •  Reteaua de energie electrica
    • Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
    • Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!
    • Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea” drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaze.

   Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare

  Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie” totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.

   Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:

  � utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt  disponibile;

  � personalul este ocupat cu alta lucrare.

  Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:

  � lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;

  � proiectul de executie bransament (in functie de zona);

  � taxa de proiectare;

  � taxa de aprobare;

  � taxa de autorizatie de constructie pe retea;

  � costul bransamentului (in functie de zona).

  Firma autorizata  in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din  devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.